Χρ. Τριαντόπουλος: Μεταρρύθμιση αντικειμενικών αξιών με άρση αδικιών και με δημοσιονομικά ουδέτερο αποτέλεσμα στο σύνολο του ΕΝΦΙΑ

Στο Υπουργείο Οικονομικών, τη Δευτέρα 7 Ιουνίου 2021, παρουσιάστηκαν από τον Υπουργό Οικονομικών, κ. Χρήστο Σταϊκούρα, και το Γενικό Γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής, κ. Χρήστο Τριαντόπουλο, η μεταρρύθμιση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας, η επικαιροποίηση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων και ο νέος ΕΝΦΙΑ. Κατά τη διάρκεια της παρουσίασης, ο κ. Χρήστος Τριαντόπουλος σημείωσε τα παρακάτω:

«Η Κυβέρνηση και το Υπουργείο Οικονομικών προωθεί, από τον Οκτώβριο του 2019, τη μεταρρύθμιση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας.

Μία μεταρρύθμιση για τη σύγκλιση των τιμών αγοράς και των αντικειμενικών αξιών, στο πλαίσιο και των δεσμεύσεων της ενισχυμένης εποπτείας, που έχει ως διττό στόχο τη διόρθωση ελλείψεων και εξαιρέσεων του παρελθόντος και τη διεύρυνση της φορολογητέας βάσης, προκειμένου η φορολογία των ακινήτων να καταστεί κοινωνικά πιο δίκαιη και οικονομικά πιο αποτελεσματική.

Μία μεταρρύθμιση που διακρίνεται σε δύο φάσεις, με την πρώτη να ολοκληρώνεται τώρα.

Η πρώτη, λοιπόν, φάση της μεταρρύθμισης βασίστηκε σε τέσσερις άξονες, οι οποίοι προωθήθηκαν και υλοποιήθηκαν κατά την προηγούμενη περίοδο:

1. Ο πρώτος άξονας είναι ο εκσυγχρονισμός και η βελτίωση του θεσμικού πλαισίου.

Από το τέταρτο τρίμηνο του 2019 προωθήθηκε μία σειρά από νομοθετικές πρωτοβουλίες και κανονιστικές πράξεις:

• για την ενίσχυση της λειτουργικότητας και της ταχύτητας της διαδικασίας επικαιροποίησης και προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών, και
• για την εναρμόνιση αυτής της διαδικασίας με τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα και τις βέλτιστες πρακτικές.

2. Ο δεύτερος άξονας είναι η χωρική επέκταση του αντικειμενικού συστήματος.

Πρόκειται για μία πρωτοβουλία για την αύξηση της πληθυσμιακής κάλυψης από το ισχύον σύστημα, με σκοπό τη διεύρυνση της φορολογητέας βάσης και τη διόρθωση αδικιών.

Στην αρχή της μεταρρύθμισης, το ποσοστό της πληθυσμιακής κάλυψης του αντικειμενικού ανερχόταν στο 85% και αποτελούνταν από 10.165 ζώνες σε όλη την επικράτεια.

Μέσα σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα, με εντατική προσπάθεια από την υπηρεσία, αξιοποίηση όλης της διαθέσιμης πληροφόρησης και στενή συνεργασία με όλους τους εμπλεκόμενους, το ποσοστό κάλυψης αυξήθηκε σημαντικά.

Πλέον, μετά από μία περίοδο στασιμότητας πολλών ετών, η πληθυσμιακή κάλυψη ανέρχεται στο 98% και το σύστημα αντικειμενικού αποτελείται από 13.808 ζώνες.

Από αυτές, 3.478 ζώνες αποτελούν νέες εντάξεις περιοχών και 165 ζώνες είναι επεκτάσεις υφιστάμενων ζωνών.

Έτσι, οι ζώνες του αντικειμενικού έχουν αυξηθεί κατά 3.643 ζώνες ή κατά 35,8%.

Η ένταξη των περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα σημαίνει ότι ο καθορισμός της τιμής ζώνης βασίζεται στα χαρακτηριστικά της, και όχι στη χαμηλότερη τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας ή του δήμου ή του νομού, όπως συνέβαινε.

Τιμή, συχνά, αρκετά χαμηλότερη από αυτή που έπρεπε να οριστεί με βάση τα χαρακτηριστικά της ζώνης στο πλαίσιο του συστήματος του αντικειμενικού.

Αυτή η στρέβλωση διορθώθηκε.

3. Ο τρίτος άξονας είναι ο τεχνολογικός εκσυγχρονισμός και η διαμόρφωση ψηφιακής πλατφόρμας.

Δημιουργήθηκαν, δηλαδή, οι κατάλληλες ηλεκτρονικές υποδομές και πλατφόρμες για την υλοποίηση της μεταρρύθμισης, ενισχύοντας ακόμα περισσότερο την αξιοπιστία του εγχειρήματος.

Αρχικά, δημιουργήθηκε ειδική ψηφιακή πλατφόρμα:

• για την καταχώρηση της εκδήλωσης ενδιαφέροντος των εκτιμητών και της διενέργειας της τυχαίας δημόσιας κλήρωσης, και
• για την υποβολή των εισηγήσεων και των τεχνικών εκθέσεων των εκτιμητών, χρησιμοποιώντας μεθόδους που προβλέπονται από τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα.

Παράλληλα, διαμορφώθηκε ένας επικαιροποιημένος και εμπλουτισμένος ψηφιακός χάρτης, που θα είναι διαθέσιμος σε λίγες ημέρες για τους πολίτες, σε συνεργασία με τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης.

Οι πολίτες, σύντομα, θα έχουν τη δυνατότητα να προσδιορίζουν με ακρίβεια τη ζώνη στην οποία ανήκει το ακίνητό τους και να υπολογίζουν την αντικειμενική αξία, έχοντας όλη την απαραίτητη πληροφόρηση.

4. Ο τέταρτος άξονας της μεταρρύθμισης είναι η επικαιροποίηση των τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές του μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών.

Η αναπροσαρμογή, δηλαδή, των αντικειμενικών αξιών.

Μία αναπροσαρμογή αναγκαία για να συγκλίνουν οι αντικειμενικές αξίες με τις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων.

Μία αναπροσαρμογή απαραίτητη για να διευθετηθούν εκκρεμότητες, αλλά και για να διορθωθούν αδυναμίες του παρελθόντος.

Από τις αρχές του 2020, αξιοποιώντας τις βελτιώσεις στο θεσμικό πλαίσιο και την ψηφιακή αναβάθμιση των διαδικασιών, ξεκίνησε η πανελλαδική εκτιμητική άσκηση για την επικαιροποίηση των τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές του μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών.

Η πανελλαδική άσκηση ξεκίνησε τον Ιανουάριο του 2020, αλλά τέθηκε σε προσωρινή αναστολή από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο του 2020, εξαιτίας της πανδημίας του κορονοϊού.

• Η 1^η πρόσκληση έγινε τον Ιανουάριο του 2020, όπου 320 πιστοποιημένοι εκτιμητές ανέλαβαν 27.856 ζώνες.
• Η 2^η πρόσκληση έγινε τον Φεβρουάριο του 2020, όπου 112 πιστοποιημένοι εκτιμητές ανέλαβαν 1.369 ζώνες.
• Η 3^η πρόσκληση έγινε τον Νοέμβριο του 2020, ενώ ακολούθησε η διαδικασία του τρίτου εκτιμητή που ολοκληρώθηκε τον Φεβρουάριο του 2021.

Ακολουθώντας, συνεπώς, πιστά την προβλεπόμενη τεχνοκρατική διαδικασία, η πανελλαδική άσκηση ολοκληρώθηκε, διαμορφώνοντας τις νέες αντικειμενικές αξίες.

Νέες αντικειμενικές αξίες, τόσο για τις παλαιές, όσο και για τις νέες ζώνες του αντικειμενικού μετά τη σημαντική χωρική επέκταση.

Ειδικότερα, για το σύνολο της επικράτειας, δηλαδή τις 13.808 ζώνες, η εικόνα για τις νέες τιμές ζώνης είναι ανοδική, καθώς ο μέσος όρος της μεταβολής των τιμών των ζωνών – σε σχέση με την προγενέστερη – διαμορφώνεται στο +8%.

Συγκεκριμένα:

• Το 55% του συνόλου των ζωνών εμφανίζουν αύξηση, με μέσο όρο αύξησης 19,5%.
• Το 21% του συνόλου των ζωνών εμφανίζουν μείωση, με μέσο όρο μείωσης 14,7%.
• Το 24% του συνόλου των ζωνών παραμένουν αμετάβλητες.

Διακρίνοντας τις ζώνες σε παλαιές και νέες, αξίζει να σημειωθεί ότι για τις επεκτάσεις ζωνών στο σύστημα του αντικειμενικού, η εικόνα που προκύπτει είναι αυξητική.

Και αυτό διότι σε 133 ζώνες, από τις 165, η ένταξή τους στο σύστημα έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών ζώνης κατά 41%, κατά μέσο όρο, σε σχέση με τις υφιστάμενες.

Παράλληλα, για τις νέες εντάξεις στο σύστημα, δηλαδή για 3.478 περιπτώσεις, η εικόνα που εμφανίζεται είναι μικτή.

Συγκεκριμένα:

• Το 40% των νέων εντάξεων εμφανίζει αύξηση, με μέσο όρο αύξησης 26%.
• Το 44% των νέων εντάξεων παρουσιάζει μείωση, με μέσο όρο μείωσης 18%.
• Το 16% των νέων εντάξεων δεν παρουσιάζει κάποια μεταβολή στην τιμή.

Σε κάθε περίπτωση, οι τιμές ζώνης στις νέες εντάξεις προσεγγίζουν καλύτερα πλέον τα χαρακτηριστικά της κάθε ζώνης.

Τέλος, για τις υφιστάμενες ζώνες, δηλαδή τις 10.165 ζώνες, η τάση που εμφανίζεται από τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών είναι σχετικά ανοδική.

Ο μέσος όρος της μεταβολής των τιμών των ζωνών -σε σχέση με την προγενέστερη- διαμορφώνεται στο +9%.

Συγκεκριμένα:

• Το 60% των υφιστάμενων ζωνών παρουσιάζει αύξηση με μέσο όρο αύξησης 18%.
• Το 13% των υφιστάμενων ζωνών παρουσιάζει μείωση με μέσο όρο μείωσης 11%, και
• Το 27% των υφιστάμενων ζωνών παραμένει αμετάβλητο.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η τρέχουσα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αποτυπώνει ουσιαστικά τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων από το 2017 και έπειτα.

Και αυτό διότι, οι αξίες πριν την τρέχουσα μεταρρύθμιση δεν ανταποκρίνονταν στο σύνολό τους στις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών που είχαν υποβληθεί το 2018 κατά την προηγούμενη πανελλαδική επικαιροποίηση, αφού δεν είχαν ενσωματωθεί σε πολλές περιπτώσεις και στο σύνολό τους.

Έτσι, οι τρέχουσες εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών εμπεριέχουν και τις μεταβολές – της προηγούμενης περιόδου – που έπρεπε να είχαν ήδη ενσωματωθεί στις αντικειμενικές αξίες, αλλά δεν ενσωματώθηκαν το 2018.

Αυτό, άλλωστε, προκύπτει και από τη σύγκλιση των τάσεων και των ρυθμών της εκτιμητικής άσκησης των αντικειμενικών με την πορεία των αντίστοιχων δεικτών της Τράπεζας της Ελλάδος για την περίοδο 2017-2020.

Ειδικότερα, ο δείκτης τιμών κατοικιών για τις αστικές περιοχές, που περιλαμβάνει όλο το εύρος των εξελίξεων – αυξήσεις, μειώσεις και μη μεταβολές – παρουσιάζει αύξηση 14,4% για την περίοδο 2017-2020.

Ενώ, η εν λόγω αύξηση του δείκτη της Τράπεζας της Ελλάδος για την Αθήνα διαμορφώνεται στο 22,3% για την ίδια περίοδο.

Πρόκειται για ρυθμό μεταβολής που κινείται στα ίδια επίπεδα με την εικόνα που προκύπτει για την Αττική μέσα από την αναπροσαρμογή του αντικειμενικού, αφού ο μέσος όρος της μεταβολής των τιμών των ζωνών – σε σχέση με την προγενέστερη – διαμορφώνεται στο +23%.

Πρόκειται, λοιπόν, για μεταβολές που ωθούν στη σύγκλιση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών.

Μεταβολές, όμως, και με δημοσιονομικά ουδέτερο αποτέλεσμα στο σύνολο του ΕΝΦΙΑ.

Δηλαδή, οι μεταβολές στις αντικειμενικές αξίες δεν προβλέπεται να οδηγήσουν σε αύξηση των συνολικών δημοσίων εσόδων από τον ΕΝΦΙΑ.

Αντίθετα, αποτελούν, σε συνδυασμό με τη διεύρυνση της φορολογητέας βάσης και με τη χωρική επέκταση του αντικειμενικού, εφαλτήριο για το νέο ΕΝΦΙΑ.

Σε αυτό το πλαίσιο, θα προωθηθεί και η δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης του πλαισίου των αντικειμενικών αξιών, δίνοντας έμφαση, από τη μία πλευρά, στην περαιτέρω προσαρμογή των δεδομένων του αντικειμενικού συστήματος στις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων και, από την άλλη πλευρά, στην ψηφιακή αναδιάρθρωση και αναβάθμιση του συστήματος.

Το Υπουργείο Οικονομικών δρομολογεί την ανάπτυξη και εφαρμογή ενός Πληροφοριακού Συστήματος Μαζικών Εκτιμήσεων Αξιών Ακινήτων (CAMA).

Ενός συστήματος που θα εδράζεται στη δημιουργία ενός εκτιμητικού μοντέλου, το οποίο θα λαμβάνει υπόψη και θα ενσωματώνει τις επικρατούσες συνθήκες της αγοράς ακινήτων και τις τάσεις της αγοράς.

Έχει ήδη ξεκινήσει η προεργασία για τη δημιουργία ενός τέτοιου σύγχρονου και ψηφιακού συστήματος που θα είναι εναρμονισμένο με τις εξελίξεις στην αγορά και θα δημιουργεί τις συνθήκες, ώστε η φορολογία της ακίνητης περιουσίας να διασφαλίζει το διττό στόχο της κοινωνικής δικαιοσύνης και της οικονομικής αποτελεσματικότητας».